Tadilat ve kazı nedeniyle komşu taşınmaza verilen zarar
Komşu taşınmazda yapılan tadilat, kazı veya inşaat çalışması sırasında evde çatlak, sıva dökülmesi, zemin bozulması ya da başka bir yapısal zarar meydana gelirse, zarar gören kişi tazminat talep edebilir. Türk Medeni Kanunu m. 738 bu durumu özel olarak düzenlemektedir. Hüküm şöyledir:
Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.
Sorumluluğun koşulları
Komşuluk hukukuna dayalı sorumlulukta, zarara neden olan kişinin kusurlu olması zorunlu değildir. Önemli olan, tadilat veya kazı faaliyeti ile meydana gelen zarar arasında uygun illiyet bağının bulunması ve zararın somut biçimde ortaya konulmasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/4584, K. 2022/7694, T. 12.10.2022 kararında şu açıklamaya yer vermiştir:
Komşuluk hukukundan kaynaklanan el atmanın önlenmesi, eski hale getirilmesi ve tazminat davalarında davalının kusurlu olması aranmaz.
Bunun yanında, olayda kusurlu ve hukuka aykırı bir fiil bulunuyorsa genel haksız fiil hükümleri de uygulanabilir. TBK m. 49 uyarınca:
Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Ancak bu genel hükümde kusur aranırken, TMK m. 738 kapsamındaki komşuluk hukuku sorumluluğu kusurdan bağımsız değerlendirilebilir.
Talep edilebilecek zararlar
Somut olayın özelliklerine göre onarım ve eski hale getirme giderleri, hasar gören yapı veya tesisin yenilenme bedeli ve şartları varsa taşınmazın kullanılamaması nedeniyle doğan kullanım ya da kazanç kaybı talep edilebilir. Tazminat, gerçek zararı aşamaz. Zararın kapsamı ve miktarı çoğunlukla inşaat, mimarlık veya statik alanında uzman bilirkişilerce belirlenir.
Genel haksız fiil sorumluluğuna dayanılması halinde zarar gören, zararını ve karşı tarafın kusurunu ispatlamalıdır. TBK m. 50 bu konuda şu düzenlemeyi içermektedir:
Zarar gören, zararını ve zarar verenin kusurunu ispat yükü altındadır. Uğranılan zararın miktarı tam olarak ispat edilemiyorsa hakim, olayların olağan akışını ve zarar görenin aldığı önlemleri göz önünde tutarak, zararın miktarını hakkaniyete uygun olarak belirler.
TMK m. 738’e dayalı taleplerde ise kusurdan çok, tadilat faaliyeti ile zarar arasındaki bağlantı ve zararın miktarı önem taşır.
Deliller ve izlenecek yol
Tadilat öncesi ve sonrası fotoğraf veya videolar, belediye kayıtları, yapı ruhsatı ve denetim belgeleri, teknik raporlar, onarım faturaları ve tanık anlatımları saklanmalıdır. Hasarın büyüme ihtimali varsa noter aracılığıyla veya mahkeme yoluyla delil tespiti yaptırılması, mevcut durumun uzman incelemesiyle kayıt altına alınmasını sağlar.
İlk aşamada komşuya zararın giderilmesi için yazılı bildirim veya ihtar gönderilmesi uygun olur. Bildirimde hasarın niteliği, giderilmesi istenen zarar ve makul süre açıkça belirtilmelidir. Zarar karşılanmazsa, eldeki delillerle birlikte tazminat ve şartları oluşmuşsa eski hale getirme talepli dava açılabilir.