Sahte vekaletname ve yolsuz tescil
Sahte vekaletname kullanılarak yapılan taşınmaz satışı, gerçek malikin iradesine dayanmadığı için hukuki dayanaktan yoksundur. Bu durumda satışa dayalı tescil yolsuz tescil niteliğindedir. Türk Medeni Kanunu m. 1024 uyarınca:
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
Tapu iptali ve tescil davası
Malik, tapu iptali ve tescil davasıyla yolsuz kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Türk Medeni Kanunu m. 1025 bu imkanı açıkça düzenlemektedir:
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.
İlk alıcının iyi niyetinin etkisi
İlk alıcının iyi niyeti, sahte vekaletnameye dayalı ilk tescili geçerli hale getirmez. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/223, K. 2024/1096, T. 13.02.2024 kararında şu ilkeyi benimsemiştir:
sicilin dayanağını teşkil eden belgenin sahte olması nedeniyle edinimin hukuken korunmasına olanak olmadığı da benimsenerek ilk el konumunda bulunanın iyi niyetinin aranmayacağı, karşı tarafın iyiniyetli olmasının işlemi geçerli kılmayacağı gözetilerek
Bu nedenle sahte vekaletnameyle yapılan ilk satışın iptali, alıcının satış sırasında iyi niyetli olduğu ileri sürülerek engellenemez.
Sonraki alıcının kazanımının korunması
Taşınmaz daha sonra başka bir kişiye devredilmişse, sonraki alıcının Türk Medeni Kanunu m. 1023 kapsamında korunup korunmayacağı ayrıca incelenir. Hükme göre:
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Ancak alıcının yolsuzluğu bildiği veya bilmesi gerektiği hallerde koruma uygulanmaz. Düşük satış bedeli, kısa süre içinde gerçekleştirilen ardışık devirler, bedelin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin belirsizlikler ve işlemin koşulları, iyi niyet değerlendirmesinde önem taşır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/2922, K. 2017/5841, T. 26.10.2017 kararı da bu değerlendirmede dikkate alınabilecek niteliktedir.
İhtiyati tedbir talebi
Taşınmazın dava süresince yeniden devredilmesini önlemek için dava açılmadan önce veya dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389 uyarınca, mevcut durumdaki değişiklik hakkın elde edilmesini zorlaştıracak veya imkansız hale getirecekse tedbir kararı verilebilir. HMK m. 390 kapsamında ise tedbir isteyen taraf, hakkının varlığını yaklaşık olarak ispatlamalı ve tedbir sebebini açıkça göstermelidir.
Davada kullanılabilecek deliller
Davada tapu kayıtları, satışa ilişkin resmi senet, sahte olduğu ileri sürülen vekaletname, noter kayıtları, imza ve yazı incelemeleri, Adli Tıp Kurumu veya kriminal inceleme raporları ile ceza soruşturması ve ceza dosyasındaki kararlar delil olarak kullanılabilir. Sahte vekaletnamenin gerçekten düzenlenip düzenlenmediği ve imzanın kime ait olduğu, çoğu olayda uzman incelemesiyle ortaya konulur.
Devletin sorumluluğu ve tazminat
Malikin uğradığı zarar tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanıyorsa, Türk Medeni Kanunu m. 1007 kapsamında Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu da ayrıca gündeme gelebilir. Somut olayda uygulanacak dava türü, tarafların iyi niyeti ve tazminat koşulları; tapu ve noter kayıtları ile teknik inceleme sonuçları birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.