Eser sözleşmesi ve iş sahibinin hakları
İnşaatın belirli bir bedel karşılığında yapılması ve teslim edilmesi, kural olarak eser sözleşmesi niteliğindedir. TBK m. 470 uyarınca yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlenir. Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan özelliklere, fen ve sanat kurallarına ve yapının kullanım amacına uygun bir eser teslim etmelidir.
Eksik iş ile ayıplı iş birbirinden farklıdır. Eksik iş, sözleşmede yapılması kararlaştırılan işin hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır. Ayıplı iş ise yapılan imalatın sözleşmeye, teknik kurallara veya beklenen kullanım amacına uygun olmamasıdır. Bu ayrım, talep edilecek bedelin ve uygulanacak hukuki yolun belirlenmesi bakımından önem taşır.
İhbar ve delillendirme
İş sahibi, teslimden sonra eseri olağan akış içinde mümkün olan en kısa sürede incelemeli ve açık ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmelidir. TBK m. 474 hükmü şöyledir:
İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir.
Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar ise öğrenilir öğrenilmez yükleniciye bildirilmelidir. TBK m. 477 uyarınca ayıbın zamanında bildirilmemesi, iş sahibinin eseri kabul etmiş sayılmasına yol açabilir. Bu nedenle bildirim yazılı yapılmalı; ayıbın niteliği, ortaya çıkış tarihi ve giderilmesi istenen hususlar açıkça belirtilmelidir.
Eksik veya ayıplı imalat; sözleşme, teknik şartname, ödeme belgeleri, fotoğraf ve videolar, yazışmalar, keşif ve uzman bilirkişi raporuyla somutlaştırılabilir. Dava açılmadan veya yükleniciye müdahale imkanı ortadan kalkmadan önce delil tespiti yaptırılması, mevcut durumun güvenilir biçimde kayda alınmasını sağlar.
Talep edilebilecek haklar
Ayıplı iş bakımından iş sahibi, ayıbın ağırlığına ve eserin kullanım durumuna göre sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi veya ücretsiz onarım haklarından birini kullanabilir. TBK m. 475 hükmü şöyledir:
Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir: 1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme. 2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme. 3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.
Bunun yanında, ayıplı veya eksik imalat nedeniyle doğan zararların tazmini de istenebilir. Eksik işte ise öncelikle işin tamamlatılması veya tamamlatma ve giderim bedelinin tahsili talep edilir. Bu bedel, sözleşme kapsamı ve işin tamamlanması için gereken gerçek ve makul maliyet üzerinden belirlenmelidir.
Zamanaşımı
Taşınmaz yapılardaki ayıplı işlere ilişkin davalar, kural olarak teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıldır. TBK m. 478 hükmü şöyledir:
Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
Sonuç
Eksik ve ayıplı işlerde hak kaybını önlemek için yazılı ihbarın zamanında yapılması, mevcut durumun teknik delillerle tespit edilmesi ve somut olaya uygun talep seçilmesi gerekir. İş sahibi, eksik işte giderim bedelini; ayıplı işte ise şartlarına göre onarım, bedel indirimi, dönme ve tazminat haklarını ileri sürebilir.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut olayın sözleşme, teslim, ihbar ve teknik tespit belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.