Sözleşmenin niteliği ve dönme hakkı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi; arsa sahibinin ise bunun karşılığında arsa payı veya bağımsız bölüm devretmeyi üstlendiği eser sözleşmesi niteliğinde karma bir sözleşmedir. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya kararlaştırılan zamanda tamamlayamayacağının açıkça anlaşılması halinde arsa sahibi, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
Teslim gününü beklemeden dönme
TBK m. 473 bu hali şu şekilde düzenlemektedir:
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Bu hükmün uygulanabilmesi için gecikmenin veya zamanında tamamlamama riskinin somut ve açık olması gerekir.
Temerrüt ve uygun süre verilmesi
Kural olarak yüklenicinin temerrüde düşürülmesi ve uygun süre verilmesi gündeme gelir. Ancak TBK m. 124 uyarınca borçlunun tutumundan süre vermenin etkisiz olacağı anlaşılıyor, temerrüt nedeniyle ifa arsa sahibi için yararsız hale geliyor veya sözleşmede belirli zamanda ifa gerçekleşmezse artık ifanın kabul edilmeyeceği belirtiliyorsa ayrıca süre verilmesi gerekmez. Süre verilmesini gerektirmeyen bu hallerde arsa sahibi, TBK m. 125 uyarınca sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Fesih, mahkeme kararı ve edimlerin iadesi
Sözleşmeden dönme, tarafların henüz yerine getirilmemiş ifa yükümlülüklerini sona erdirir ve daha önce verilen edimlerin iadesini gündeme getirir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu sonuç, devredilen arsa paylarının iadesi ile tapu iptali ve tescil taleplerini de kapsayabilir. Bununla birlikte tek taraflı fesih bildirimi uyuşmazlığı her zaman kendiliğinden sona erdirmez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2018/614, K. 2018/3599, T. 04.10.2018 kararında şu sonuca yer vermiştir:
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ve bu beyanın karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün olmayıp fesihte taraf iradelerinin uyuşması ya da feshin mahkeme kararıyla yapılması zorunludur.
Bu nedenle tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla fesih ve tasfiye yoluna gidilmesi uygulamada önem taşır.
Geriye etkili dönme ve tasfiye
Geriye etkili dönme halinde sözleşme, kural olarak baştan itibaren ortadan kalkmış gibi tasfiye edilir. Tapu devrinin iadesi, tapu iptali ve tescil ile birlikte arsa sahibinin yaptığı ödemeler ve yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatın rayiç değeri hesaplanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/434, K. 2022/50, T. 17.01.2022 kararında şu açıklamaya yer vermiştir:
Hal böyle iken; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu ve dava tarihi itibarı ile TBK 473. maddesi hükmüne göre, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayamayacağının anlaşılması karşısında sözleşmenin, geriye etkili feshine (dönme) ve tasfiyesine karar vermek gerekmektedir.
Belgeler ve teknik incelemenin önemi
Dönme değerlendirmesinde sözleşmenin hükümleri, yapı ruhsatı, teslim süresi, inşaatın bütünündeki tamamlanma seviyesi ve yüklenicinin temerrüdünü gösteren ihtar, yazışma ve diğer belgeler birlikte incelenmelidir. Özellikle inşaat seviyesinin ve teslim tarihine göre tamamlanma ihtimalinin teknik verilerle ortaya konulması, dönme ve tasfiye taleplerinin hukuki dayanağını güçlendirir.