Sözleşme ve inşaat seviyesi incelenmelidir.
Öncelikle sözleşmede işe başlama ve teslim tarihleri, yapı ruhsatının alınmasından sonra başlayacak süre, iskan belgesini alma yükümlülüğü, gecikme cezası ve arsa paylarının hangi aşamalarda devredileceği belirlenmelidir. İnşaatın tamamlanma oranı yalnızca arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümler üzerinden değil, sözleşme kapsamındaki işin bütünü üzerinden değerlendirilmelidir.
Teslim tarihi gelmeden de sözleşmeden dönülebilir.
Müteahhit işe zamanında başlamamış, işi belirgin biçimde yavaşlatmış veya mevcut durum itibarıyla inşaatın kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağı açıkça anlaşılmışsa arsa sahibi teslim tarihini beklemek zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu m. 473 uyarınca bu durumda sözleşmeden dönme mümkündür. Erken dönme için gecikmenin ve tamamlamama riskinin teknik verilerle ortaya konulması gerekir.
Teslim tarihi geçmişse temerrüt hükümleri uygulanır.
Kural olarak müteahhide, borcunu yerine getirmesi için uygun bir süre verilir (TBK m. 123 ). Ancak süre verilmesinin etkisiz olacağı, ifanın arsa sahibi bakımından yararsız hale geldiği veya sözleşmede belirli tarihin kesin nitelikte olduğu durumlarda ayrıca süre verilmesi gerekmeyebilir (TBK m. 124 ).
Süre sonunda arsa sahibi; inşaatın tamamlanmasını ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir veya ifadan vazgeçerek sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir (TBK m. 125 ). Dönme halinde tarafların daha önce verdikleri edimlerin iadesi, devredilen arsa paylarının geri alınması ve şartları oluşmuşsa zararların tazmini talep edilebilir. İnşaatın üçüncü kişi tarafından tamamlatılması ve bunun masraflarının müteahhitten istenmesi de gündeme gelebilir (TBK m. 113).
Fesih veya dönme için mahkeme yoluna başvurulabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa arsa sahibinin mahkemeden sözleşmenin sona erdirilmesini istemesi gerekir. Talebin niteliğine göre tapuda devredilen payların ve bağımsız bölümlerin iadesi, taşınmaza yönelik el atmanın önlenmesi, inşaatın tamamlanması veya zararların tazmini de talep edilebilir.
Uygulamada izlenecek yol
Arsa sahibi sözleşmeyi, ek protokolleri, tapu kayıtlarını, ruhsat ve iskan belgelerini, ödeme belgelerini, yazışmaları ve mevcut inşaat seviyesini gösteren fotoğrafları toplamalıdır. Müteahhide noter aracılığıyla ihtar gönderilerek eksiklikler, teslim yükümlülüğü ve talep edilen süre açıkça bildirilmelidir. İnşaatın mevcut durumu teknik uzman veya bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilmeli; ardından aynen ifa, dönme veya fesih ve tazminat taleplerinden somut duruma uygun dava stratejisi belirlenmelidir.
Sonuç olarak arsa sahibinin hangi hakkı kullanacağı, yalnızca teslim tarihinin geçip geçmediğine değil, müteahhidin kusuruna, inşaatın bütünsel tamamlanma seviyesine ve sözleşmedeki özel düzenlemelere bağlıdır.