Müteahhit, hukuken yüklenici olarak nitelendirilir. İnşaatın belirli bir bedel karşılığında yapılması ve teslim edilmesi ilişkisi, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmesi hükümlerine göre değerlendirilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de teslim süresine ilişkin yükümlülükler ve gecikmenin sonuçları sözleşmenin içeriğine göre belirlenir.
İnşaatın zamanında bitirilemeyeceği önceden belli ise
İnşaatın teslim tarihinden önce, yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda değildir. TBK m. 473 uyarınca; Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Bu sonucun uygulanabilmesi için gecikmenin ve işin süresinde tamamlanamayacağının somut verilere dayanması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/1137, K. 2022/113, T. 18.01.2022 kararında, bilirkişi raporuyla inşaatın tamamlanma oranının ve kalan sürede bitirilemeyeceğinin tespit edilmesini erken fesih bakımından esas almıştır. Bu nedenle inşaatın mevcut durumu, ilerleme oranı ve tamamlanma süresi teknik incelemeyle ortaya konulabilir.
Teslim süresi geçtikten sonra iş sahibinin hakları
Teslim süresi geçtiğinde yüklenici kural olarak temerrüde düşer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde iş sahibi, TBK m. 123 uyarınca yükleniciye uygun bir süre vererek inşaatın tamamlanmasını isteyebilir. Verilen süre içinde ifa gerçekleşmezse iş sahibi, TBK m. 125 kapsamında inşaatın tamamlanmasını ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilir; şartları oluştuğunda sözleşmeden dönebilir ve zararının giderilmesini isteyebilir.
Ancak her durumda ek süre verilmesi zorunlu değildir. TBK m. 124 uyarınca borçlunun tutumundan süre vermenin etkisiz kalacağı anlaşılıyorsa, gecikme nedeniyle ifa iş sahibi için yararsız hale gelmişse veya sözleşmede belirli sürede teslim gerçekleşmezse ifanın kabul edilmeyeceği düzenlenmişse süre verilmeden seçimlik haklar kullanılabilir.
Gecikme tazminatı ve cezai şart
Gecikme nedeniyle iş sahibinin kira kaybı, geçici konut veya işyeri gideri, finansman gideri ve benzeri zararları doğabilir. Talep edilebilecek miktar; sözleşme hükümleri, fiili teslim durumu ve yazılı belgeler ile diğer delillere göre belirlenir.
Sözleşmede teslimin gecikmesi için cezai şart kararlaştırılmışsa TBK m. 179 uygulanır. Süreye bağlı ceza koşulunda iş sahibi, hakkından açıkça feragat etmemiş ve inşaatı çekincesiz biçimde kabul etmemiş olmak kaydıyla asıl borçla birlikte cezai şartı da isteyebilir. Bu nedenle teslim sırasında veya gecikmeli kabul aşamasında hakların saklı tutulduğunun yazılı olarak bildirilmesi önem taşır.
İş sahibi; sözleşmeyi, ödeme belgelerini, yükleniciyle yapılan yazışmaları, ruhsat ve iskan belgelerini, fotoğrafları ve teslim tutanağını korumalıdır. İnşaatın hangi tarihte ve hangi seviyede teslim edildiğinin belirlenmesi için uzman incelemesi çoğu uyuşmazlıkta önem taşır. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir; somut olayda uygulanacak hukuki yol, sözleşme ve mevcut deliller incelenerek belirlenir.