Düşük satış bedelinin hukuki etkisi
Taşınmazın rayiç değerinin altında satılması, tek başına her durumda satışın iptalini veya tapu iptali ve tescili gerektirmez. Hukuki sonuç; satışta açık bir oransızlık bulunup bulunmadığına, satıcının zor durumundan yararlanılıp yararlanılmadığına, işlemin gerçek iradeyi yansıtıp yansıtmadığına ve alacaklılardan mal kaçırma amacının bulunup bulunmadığına göre değişir.
Gabin (aşırı yararlanma)
TBK m. 28 uyarınca yalnızca bedel ile gerçek değer arasındaki fark yeterli değildir. Açık oransızlığın yanında, zarar görenin zor durumundan, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılması gerekir. Kanun hükmü şöyledir:
Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.
Bu hak, düşüncesizlik veya deneyimsizliğin öğrenilmesinden ya da zor durumun ortadan kalkmasından itibaren bir yıl içinde ve her halde sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl içinde kullanılmalıdır.
Muvazaa ve muris muvazaası
TBK m. 19 gereğince sözleşmenin adlandırılmasından çok tarafların gerçek ve ortak iradesi önem taşır. Hükümde şöyle denilmektedir:
Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.
Satışın gerçekte bağış olduğu ve özellikle mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterildiği ileri sürülüyorsa muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Ancak ispat yükü, iddiasından lehine sonuç çıkarmak isteyen tarafa aittir. TMK m. 6 bu kuralı şöyle düzenlemektedir:
Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1265, K. 2020/764, T. 14.10.2020 kararında, gerçek değer ile satış bedeli arasındaki farkın tek başına muvazaanın kanıtı olmadığını; ancak diğer objektif olgularla birlikte muvazaanın göstergesi sayılabileceğini kabul etmiştir. Bu kapsamda satıcının satışa ihtiyaç duyup duymadığı, bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların akrabalık veya yakınlık ilişkisi, alıcının ödeme gücü ve taşınmazın satıştan sonra kim tarafından kullanılmaya devam ettiği birlikte değerlendirilir.
Alacaklıların tasarrufun iptali davası
Borçlunun taşınmazını gerçek değerinin çok altında devretmesi, alacaklılardan mal kaçırma amacı taşıyorsa tasarrufun iptali davasının konusu olabilir. İİK m. 277, bu davanın temel olarak geçici veya kesin aciz belgesine sahip alacaklı tarafından açılabileceğini düzenlemektedir. Ayrıca işlemin kural olarak borcun doğumundan sonra yapılması ve İİK m. 278, 279 veya 280’deki iptal şartlarından birinin bulunması gerekir.
25.12.2025 tarihinde yapılan değişiklikle yürürlükteki İİK m. 278, aciz belgesinin düzenlenmesinden veya iflasın açılmasından önceki bir yıl içinde gerçekleştirilen bağışlama ve ivazsız tasarrufları iptale tabi tutmaktadır. Hüküm, çok düşük bedelli bazı satışları bağışlama sayılabilecek işlemler arasında şu ifadeyle kabul etmektedir:
Aksi ispatlanmadıkça, sözleşmenin yapıldığı sırada, kendi verdiği şeyin gerçek değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyatla kabul ettiği sözleşmeler.
İİK m. 280 ise malvarlığı borçlarını karşılamayan borçlunun, alacaklılarına zarar verme kastıyla yaptığı işlemleri; bu kastın ve borçlunun mali durumunun karşı tarafça bilindiği veya bilinmesinin gerektiği açık emarelerle anlaşıldığı hallerde iptale tabi tutar. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2018/215, K. 2019/12480, T. 25.12.2019 kararında, tasarrufun iptali davasının ön koşulunun aciz belgesi olduğunu ve düşük bedel, akrabalık ilişkisi ile diğer koşulların birlikte araştırılması gerektiğini belirtmiştir.
Uygulamada önem taşıyan deliller
Satış tarihindeki rayiç değeri gösteren bilirkişi incelemesi, banka ödeme kayıtları, tapu ve akit belgeleri, tanık anlatımları, taraflar arasındaki akrabalık veya ticari ilişki, borç ve haciz kayıtları ile taşınmazın satış sonrasında kim tarafından kullanılmaya devam ettiği başlıca delillerdir. Sonuç olarak düşük bedel, tek başına iptal sebebi değildir; ancak gerçek iradeyi, aşırı yararlanmayı veya alacaklılardan mal kaçırma kastını ortaya koyan diğer olgularla birleştiğinde belirleyici hale gelebilir.